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Pouvez-vous devenir propriétaire avec un petit apport ?


Publié le 23 mars 2021

En immobilier, la coutume est de dire qu’il faut posséder un apport s’élevant à 10% à 20% du prix du bien que l’on souhaite acquérir pour obtenir un emprunt à la banque. Toutefois, ce n’est pas parce que l’on possède un petit apport que l’on ne peut pas devenir propriétaire. Le mot d’ordre pour mener à bien son projet quand on est dans cette situation est d’être en mesure de se constituer un dossier assez solide pour rassurer son banquier.

Comment obtenir un prêt avec un petit apport ?

Valeur sûre par excellence, l’immobilier est un investissement intéressant. Grâce aux taux particulièrement bas de ces dernières années, il est tout à fait envisageable de se lancer dans un projet d’achat, même avec un petit apport. Mais encore faut-il trouver une banque qui accepte de vous soutenir dans votre projet immobilier. Voici nos conseils pour obtenir l’aval de son banquier. 

Avoir un projet solide pour rassurer la banque

Posséder un apport suffisant lorsqu’on fait une demande de prêt immobilier permet à l’emprunteur de rassurer la banque sur sa capacité à rembourser son emprunt. En cas de petit apport, il faut apporter d’autres garanties à la banque dans la mesure où cette dernière prend davantage de risques puisqu’elle prête une plus grosse somme. Ainsi, il faut être capable de justifier que cet achat est judicieux et sûr. Et pour ce faire, tous les moyens sont bons. Par exemple, il ne faut pas hésiter à mettre en avant une localisation intéressante dans un quartier qui est amené à prendre de la valeur ainsi que votre stabilité professionnelle.
Être en mesure d’apporter des garanties sur sa situation
En cas de petit apport, il est primordial de pouvoir justifier auprès de la banque une situation financière stable, des revenus réguliers et idéalement de l’ancienneté professionnelle garantissant une certaine sécurité de l’emploi.  

Il faut également être capable d’expliquer ce manque d’apport immobilier. En effet, un banquier est à même de comprendre une faible épargne en raison du début de la vie active, ou d’un divorce récent par exemple. Il peut être plus compliqué de justifier une passion pour le shopping ou les voyages ou les jeux en ligne. Aussi, les découverts sont à proscrire afin de prouver que l’on sait gérer ses finances. 
Est-ce possible de faire un investissement locatif avec un petit apport ? 
Réaliser un investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais puisque les loyers payés par le futur locataire sont censés rembourser les mensualités du prêt. Dans la mesure où ce type d’investissement immobilier génère des revenus, les banques sont généralement plus enclines à prêter à un candidat sans apport pour ce type de projet. Même si certaines exigent un apport couvrant les frais de notaire.

Acheter un bien déjà loué

Lorsqu’on souhaite emprunter pour faire un investissement locatif, il faut pouvoir démontrer la rentabilité de son projet à son banquier. D’autant plus quand on possède un petit apport. Le moyen le plus simple de rassurer un banquier quant à la rentabilité d’un investissement locatif est d’acheter un bien déjà loué.  
En effet, dans ce cas de figure, le montant des loyers qui sera réellement perçu est connu à l’avance. Le banquier considérera que 70% du montant des loyers peuvent servir à rembourser le prêt. Les 30% restants sont alloués au paiement des différentes charges. 

Investir grâce au dispositif Pinel

Dans la mesure où le dispositif Pinel donne droit à des avantages fiscaux, se positionner sur un investissement locatif de ce type peut être une option intéressante lorsqu’on possède un petit apport. En effet, ces avantages fiscaux sont pris en compte par la banque au moment de calculer le « reste à vivre » de l’emprunteur. Un élément important qui contribue à déterminer la capacité d’emprunt.  À noter que la loi Pinel impose un plafonnement des loyers. Il est donc nécessaire d’avoir en tête les loyers potentiels à percevoir pour être certains qu’ils permettent de rembourser l’emprunt sans difficulté.
 
Et investir sans apport, est-ce que c’est possible ?

Lorsqu’on souhaite investir mais qu’on ne possède pas d’apport du tout, il est nécessaire que le crédit immobilier prenne en charge le prix du bien mais aussi tous les autres frais liés à l’achat. Cela inclut les honoraires de l’agence mais aussi les frais de caution, de garanties et de notaire. Ce type de crédit, aussi appelé « prêt à 110% », est plus difficile à obtenir qu’un emprunt classique.  
Pour faire une demande de prêt à 110%, il est nécessaire d’avoir un dossier très solide. Le potentiel emprunteur doit avoir une situation financière saine, une bonne capacité d’épargne et un faible taux d’endettement afin d’offrir des garanties à sa banque. À noter qu’être déjà propriétaire de sa résidence principale par exemple est également un élément qui rassure les banques. Dans le cas de l'achat d'une résidence sans apport immobilier, les financements sans apport sont de plus en plus rares. Les prêts aidés dédiés à l'accession à la propriété peuvent vous permettre d'améliorer votre capacité d'emprunt. Dernière solution ? Contacter un courtier en crédit pour comparer les conditions des établissements bancaires.

Source immobilier.lefigaro.fr , le22/03/2021

 

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